[건설상식] 꼭 알아야 할 부동산 필수 용어 사전

내 집 마련을 할 때, 혹은 집을 빌릴 때! 처음 듣는 어려운 부동산 용어들로 당황했던 적, 모두 있으시죠? 특히나 부모님과 함께 살아오거나, 기숙사 생활을 하던 분들은 처음 부동산을 방문하는 것이 많이 망설여지실 것 같습니다. 

부동산 초보인게 티 나면, 혹시나 손해를 보진 않을까 걱정되실 텐데요. 어려운 취업장벽을 뚫고 삼성물산에 입사하게 된 부동산 초보 이 사원과 함께 꼭! 알아야 할 부동산 용어들을 알아보도록 하겠습니다. :)

어려운 취업장벽을 뚫고 삼성물산에 입사하게 된 이 사원은 본사가 살고 있는 집과 가까워 너무나 만족스러웠는데요. 남부럽지 않은 회사 생활 중, 새로 발령받은 업무현장이 현재 살고 있는 집과 멀다는 사실을 알게 됐습니다. 이 참에 이 사원은 홀로서기를 결심하고,  들뜬 마음으로 부동산 중개업자와 대화를 나누는데 예상치 못한 새로운 장벽을 맞았습니다. X-0

그냥 깨끗한 집 하나 구해서 짐만 옮기면 되는 줄 알았는데... 근저당? 등기부등본? 근린생활시설? 전세권 설정? 어려운 부동산 용어로 멘붕에 빠졌답니다. :-( 지금부터 이 사원을 혼란 속에 빠트린 부동산 용어들을 하나씩 알아보도록 하겠습니다.

 

부동산 필수 용어 사전 정리 #1. 등기부 등본

부동산에 관한 소유권과 권리관계 등이 기재된 장부로 집을 구할 때 가장 중요한 서류입니다. 등기부 등본 발급은 등기소 및 대법원인터넷등기소(링크) 등에서 발행 및 열람이 가능합니다.

TIP) 등기부등본은 표제부, 갑구, 을구! 딱 이 세가지가 중요해요!

 

1.표제부

토지/건물의 소재지 지번, 지목, 종류, 구조, 면적을 표시합니다. 건물내역에서 건물의 법적 용도를 확인할 수 있습니다.

 

2. 갑구

소유권에 관한 권리변동을 기재한 부분입니다. 소유권의 보존에서부터 이전된 사항, 소유권이전을 제한하는 압류 및 가압류, 가등기, 예고등기, 경매관련 사항을 나타냅니다. 소유권에 대한 변동이 많을수록 장수가 늘어나겠죠?

 

3.을구

[갑구]에 소유주에 대한 사항이 기재되어있다면, [을구]는 소유권 이외의 물권에 대한 사항을 기재한 부분입니다. (근)저당권, 전세권, 지상권, 지역권, 임차권 등의 각종 권리의 설정, 말소 등의 사항이 기재되어 있습니다.

부동산 필수 용어 사전 정리 #2. 저당권/ 근저당권

저당권이란 재산을 담보로 확보하는 `물건에 대한 권리 (담보물권)`로 물건에만 설정이 가능합니다. 등기부등본 상에서 자주 접하는 근저당권은 채권최고액을 이용하여 담보물권을 정하는 방법입니다. 실제로 대출받은 금액보다 더 많은 금액을 설정하여 채무불이행이나 연체 시, 발생하는 손실에 대비하는 것으로써 실제로 대출받은 금액의 120~130% 정도이니 혼동하지 않도록 해주세요!

부동산 필수 용어 사전 정리 #3. 건물의 법적 용도

건물의 법적 용도에 따라 중개수수료가 다르게 측정됩니다. 다가구, 다세대 등 주택의 경우 중개수수료에 한도액이 정해져 있으나(서울시 기준), 주택 이외의 용도(토지, 사무실, 상가 등)로 등록되어있다면 중개수수료에 불이익이 있을 수 있으니 참고하시기 바랍니다.

TIP) 등기부등본을 떼어 보니 근린생활시설로 나와요!

원칙적으로 근린생활시설은 슈퍼마켓 등 생활편의시설을 의미하는 데요. 최근 임대사업자가 늘면서 아래는 상가, 위는 원룸으로 불법 개조하여 임대를 하는 경우가 많아졌기 때문이에요!

부동산 필수 용어 사전 정리 #4. 확정일자와 전세권 설정등기

보증금을 보호받기 위한 가장 간단한 방법은 `확정일자`를 받는 것입니다. 입주할 집이 있는 곳의 관할 주민센터를 방문하여 전입신고를 한 후, 임대차계약서에 확정일자를 받으면 됩니다.

보증금을 보호받는 또 다른 방법으로 `전세권설정등기`가 있습니다. 서류를 구비하여 관할 등기소에서 소유주 부동산의 등기부에 임대차에 대한 권리를 기재하는 것입니다. 등기부에 전세권설정을 할 경우, 제 3자가 해당물권의 등기부등본을 뗐을 때, 전세권자의 전세금을 확인 할 수 있습니다. 

TIP) 전세권 설정 등기는 절차와 비용이 들어요!

전세권 설정 등기를 설정하기 위해서는 집주인의 동의가 필요한데요. 절차나 비용 또한 확정일자를 받는 것에 비해 높은 편이여서 전세 집을 얻을 경우, 통상적으로 확정일자를 받는 답니다. :)

이 사원은 어렵게 구한 집에서 자취 노하우를 유감없이 발휘하며 지내는데요. 어느덧 대리로 승진하고, 결혼까지 앞두게 되었습니다. 결혼 준비의 꽃! 신혼 집을 구하려던 차, 최근 분양을 시작한 `래미안`을 한 번 알아보았습니다. 주변에서 신혼부부 특별공급으로 청약을 넣어보라는 조언을 듣고, 제대로 확인해보고자 깨알 같은 글씨로 쓰여진 입주자 모집공고와 분양관련 책자를 찬찬히 살펴보았습니다. +_+

`....그냥 중개소에서 전셋집을 알아볼까?` 부동산 고수라고 생각하고 있던 이 사원은 제2차 멘붕에 빠졌답니다. X-(

대체 면적은 어떻게 봐야 하는 건지, 이게 작은 평수인지 큰 평수인도 가늠이 않되고, 가지고 있는 청약통장으로 래미안을 청약할 수 있는지, 대지지분은 또 뭔지! 이번에도 어려운 부동산 용어들 때문에 선뜻 청약신청을 하기 어려웠는데요. 

이번에는 분양에 필요한 부동산 필수 용어들을 하나씩 살펴보도록 하겠습니다. :D

 

부동산 필수 용어 사전 정리 #5. 분양권 전매

청약을 통해 분양권을 얻은 사람이 입주 전에 입주할 권리를 다른 사람에게 파는 것을 말합니다. 분양권 전매제도는 미분양 아파트에는 해당되지 않는 점! 참고해주세요. 간혹 분양권 전매제도를 투기 수단으로 악용하는 경우가 있는데요. 이런 투기를 방지 하기 위해 `분양권 전매제한`이라는 규제가 만들어졌답니다.

부동산 필수 용어 사전 정리 #6. 분양가상한제

 

▲ 사진출처: 서울시 도시계획용어사전

집값 안정화 조치의 일환으로, 택지비와 건축비에 업체들의 적정이윤을 더한 분양가 책정 방식을 법으로 규정하여 분양가격을 정책적으로 조정하는 제도입니다. 상한금액이 정해져 있기 때문에 업체가 원하는 대로 분양가를 높일 수 없는데요. 2015년 4월 1일부터 분양가상한제가 폐지되었다고 하니 시행되고 있다고 혼동하시면 안 된답니다!

 

부동산 필수 용어 사전 정리 #7. 면적의 종류

 

`공용면적`은 복도, 계단, 공동현관, 엘리베이터 등 입주민이 공동으로 사용하는 면적을 말합니다. `전용면적`이란 아파트 등의 공동주택에서 방, 거실, 주방(베란다와 발코니는 서비스 면적) 등을 모두 포함한 넓이로, 실생활이 가능한 면적을 말합니다. 세금이나 청약자격 등을 산정할 때 전용면적을 기준으로 사용합니다. :)

`공급면적(분양면적)`은 공용면적과 전용면적을 합한 면적입니다. 아파트 분양 시, 분양가격은 공급면적을 기준으로 산정하며 흔히 말하는 34평, 42평 아파트는 공급면적을 의미하는 것입니다! 마지막으로 `계약면적`은 공급면적에 지하층, 관리사무소 등의 기타공용면적이 더해진 면적입니다. 

부동산 필수 용어 사전 정리 #8. 대지지분

전체 대지면적 가운데 본인의 주택이 차지하는 비율을 말합니다. 재건축을 하게 될 경우, 대지지분이 넓을수록 유리하다는 점! 기억해주세요~

부동산 필수 용어 사전 정리 #9. 소유권 이전 등기

등기부에 부동산에 관한 일정 권리관계를 적는 것이 등기인데요. 부동산 소유자가 변동되어 이를 등기부에 등기하는 것을 소유권이전등기라고 합니다. 

신축된 아파트는 무등기 상태이기 때문에 시행사 측으로 보존등기처리(무등기부동산에 대하여 소유권을 보존하기 위해 행함)를 먼저 하게 되는데요. 보존등기를 하면 부동산에 관한 등기용지가 새로 개설되고, 이후 일어나는 권리변동에 대해 보존등기를 기초로 해서 등기용지에 작성 됩니다. 따라서 분양권을 가진 사람은 그로부터 소유권이전등기를 하는 것이죠!

부동산 필수 용어 사전 정리 #10. 부동산 세금

부동산을 보유하는 방법에 따라 납부해야 하는 세금의 종류도 다양합니다. 대표적으로 양도세는 관할 세무서에, 취득세는 관할구청 세무과 등에 알아보면 되는데요. 자세한 세금의 종류는 위 표를 통해 확인해보세요!

TIP) 부동산 세금을 계산해보세요! 

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부동산 필수 용어 사전 정리 #11. 건폐율과 용적률

`건폐율`이란 건물을 지으려는 대지 안에서 건물이 차지하는 대지면적의 비율을 말합니다. 100평의 땅에 50평짜리 건물을 지었다면 건폐율은 50%이 되겠죠?

`용적률`은 지어진 건물 바닥넓이 합의 비율을 합니다. 예를 들어, 위의 건폐율 50%의 건물이 1층일 경우 용적률은 50%이나, 2층 건물일 경우 바닥면적의 합은 100평이되므로 용적률은 100%가 됩니다. 용적률이 높을수록, 건물이 빽빽하거나 높게 들어선다고 이해하시면 쉽답니다. :D

부동산 필수 용어 사전 정리 #12. 시행사와 시공사

`시행사`는 공사의 전 과정을 책임지고 관리하는 회사를 말합니다. 아파트를 예로 들면, 계약자와의 계약에서부터 입주까지의 모든 과정을 관리하는 곳을 말합니다. 이 시행사로부터 발주를 받아 단순 공사만을 담당하는 업체를 `시공사`라고 합니다.

많은 분들이 이 대리처럼 어려운 부동산 용어에 당황해본 적이 있을 것 같습니다. 부동산 초보 탈출을 위해 대표적인 부동산 용어들을 설명해드렸는데요. 많은 도움이 되셨나요? 이제부터 부동산 계약 시 '좀 아는 사람'이 될 수 있을 것 같습니다. 부동산 관련 용어 타파로 부동산 초보에서 탈출해보세요~! :D