[삼성물산] 한눈에 보는 '재개발', '재건축' 이해하기

<재개발, 재건축, 대체 뭐가 다른 건가요>

재개발? 재건축? 같은 '재'씨인데 비슷한 것 아닌가요?

맞다, 하지만 다르다! 엄연히 '이름'이 다른 사업이니까.

재개발과 재건축. 이 둘은 정비사업의 수행방식 중 하나로써 비슷하지만 목적과 특성이 다릅니다.

현재 많은 사람들이 재개발/재건축 사업을 집값 상승의 수단으로 이해하고 있는데요. 이는 주거환경정비가 목적인 정비사업의 본래 취지와 부합하지 않습니다. 아래 설명을 통해 재개발/재건축의 차이점을 알아보고 정비사업의 목적을 이해해볼까요?

Step 1_ 정비사업 이해하기

1970년대  이후 산업화, 도시화 과정에서 대량 공급된 주택들이 노후됨에 따라 이들을 체게적이고 효율적으로 정비할 필요성이 커지고 있습니다. 크게 4가지로 구분해 볼 수 있는데요.

도시 저소득층 거주지역을 중심으로 기반시설이 극히 열악하고, 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역을 대상으로 한 '주거환경개선사업', 기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역을 대상으로 한 '주택재개발사업(재개발)', 기반시설이 양호한 지역에서 주택만 새로 짓는 '주택재건축사업(재건축)', 도시기능의 회복이나 상권활성화 등이 필요한 지역을 대상으로 한 '도시환경정비사업' 등으로 구분됩니다.

낙후 정도에 따라 지방자치단체장이 주거환경 개선, 재개발, 재건축, 도시환경정비사업 등 시행방법을 정한다는 사실!

Step 2_ 재개발/재건축 이해하기

* 재개발사업 : 도로ㆍ상하수도 등 정비기반시절이 열약하고 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업입니다. 정비구역 안에서 관리처분계획에 따라 주택 및 부대ㆍ복리시설을 건설하여 공급하거나, 환지(불규칙한 토지를 공공시설의 배치에 맞추어 정비한 후 되돌려 주는 토지)로 공급하는 방법이 있습니다. 또한 주택재개발 사업은 토지소유자 등의 조합이 시행하거나 지자체 또는 주택공사(LH 또는 SH공사) 등과 공동시행 할 수 있으며, 공동사업시행시 조합원 1/2 이상의 동의가 필요합니다.

* 출처 : 서울시도시계획포털(urban.seoul.go.kr)

* 재건축사업 : 주거환경정비사업, 주택재개발사업처럼 기반시설이 열악한 지역이 아니라, 정비기반시설은 양호하나 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업입니다. 정비구역 안 또는 정비구역이 아닌 구역(주택법 또는 건축법에 의한 사업계획승인 등을 얻어 건설한 아파트, 연립주택 중 노후ㆍ불량건축물에 해당하는 것)으로 관리처분계획에 따라 공동주택 및 부대ㆍ복리시설을 건설하여 공급하는 사업입니다.

 * 출처 : 서울도시계획포털(urban.go.kr)

Step 3_ 한눈에 보기

* 서울도시계획포털(urban.seoul.go.kr)

- 시행절차

Step 4_ 조금 더 들여다 보기 

도시정비사업 수주 특성을 들여다 보면, 총액단가입찰이 아닌 내역입찰로 가격, 브랜드, 마감수준 등 모든 요소가 변수로 작용하게 됩니다. 

수주경쟁은 선거전과 유사한 점이 많은데요. 시공사 선정은 조합원 투표에 의해 결정되므로 경쟁우위 및 열위 요소에 대한 철저한 분석과 홍보가 필요합니다. 그 과정 속에서 과거에는 혼탁한 수주경쟁이 벌어지기도 했지만 서울시가 '공공관리제'를 도입함으로써 사업구역 주민간 불신을 해소하고 사업의 투명성을 높여 추진 속도를 높이고 있습니다.

각본없는 드라마, 2등은 없다. 단 한표 차이지만, 결과는 수주와 실주의 차이로 나타납니다.

1970년대 이후 산업화, 도시화 과정에서 대량 공급된 주택들이 노후되어 이들을 효율적으로 정비할 필요성이 커지고 있습니다. 또한 최근 도시정비사업은 개발중심 논리에서 탈피하여 도시공간의 재생과 도시기능의 회복으로 전환되고 있는데요. 개별사업단위 중심에서 광역단위 정비사업으로 이행되고 있는 상황입니다.

이처럼 우리가 사는 도시에서 일어나는 변화들에 대해 용어설명을 비롯한 더욱 자세한 정보를 얻고 싶다면 '서울시 도시계획 포털(urban.go.kr)'이나 각 구청 사이트를 통해 찾아보실 수 있습니다~!