[아파트 단독주택 리모델링] <또! 오해영>을 보며 꺼내 먹는 리모델링의 모든 것

“나 생각해서 집에 좀 빨리빨리 들어와주라.. 사랑은 바라지도 않는다. 나 심심하다 진짜!”

요즘 많은 사랑을 받고 있는 드라마<또! 오해영> 속 명대사입니다. 드라마 <또! 오해영>는 작은 문 하나를 사이에 두고 같은 집에 살게 된 두 주인공이 가까워진 거리만큼 마음의 거리도 가까워지는 러브스토리입니다.

출처: tvn 드라마 <또! 오해영> 공식 홈페이지

여기서 우리는 드라마 속 러브스토리가 아닌 그들이 같이 살게 된 공간에 주목해볼까요? 이들이 같이 살게 된 이유는 집 주인이 주택을 1층부터 2층 창고까지 리모델링을 하여 세를 주었기 때문인데요. 실제로도 이런 리모델링이 가능할까요?

이번 포스트에서는 리모델링이 무엇인지, 리모델링이 가능한 건축물의 규모와 범위, 그리고 헷갈릴 수 있는 법규 이야기까지! 자세히 살펴볼 예정이니 끝까지 두 눈 크게 뜨고 읽어주세요! +_+

보통 콘크리트로 지어진 건축물은 100년 정도 사용할 수 있다고 합니다. 그러나 시간이 지나면 낡고 손상되기 마련인데요. 이런 건물의 노후를 막기 위해 외관과 실내를 예쁘게 꾸미거나, 손상된 부분을 튼튼하게 수리하여 보완합니다. 

이것이 바로 쉽게 알고 있는 ‘리모델링’인데요. 리모델링이 건축법에서 어떻게 규정되어 있는지, 정확한 리모델링의 뜻을 알아보겠습니다. :-D

리모델링이란?

 

리모델링이란, 오래된 건축물의 노후화를 억제하거나 기능향상 등을 위해 대수선을 하거나 일부를 증축(增築)하는 것을 말합니다.

보통 건축물이 지어질 때 상업시설, 주택시설, 문화재 등 다양한 대지와 주변상황에 따라 건축물의 높이, 면적제한 등, 관련 법규에 제한을 받는데요. 20년 이상 경과된 건축물이 증•개축 등의 리모델링을 실시하는 경우, 앞에서 말한 높이제한, 건폐율 등의 건축기준이 완화된답니다.

특히, 아파트 리모델링은 주택법에 따라 15년 이상 경과한 공동주택일 때 완화된 기준을 따를 수 있는데요. 공동주택이 수평적으로 면적을 늘리는 것뿐만 아니라, 아파트 층수에 따라 2~3개 층까지 늘리는 것도 가능합니다! +_+

* 환경을 생각하는 리모델링, 그린리모델링!

>> 요즘은 건축분야에서도 에너지소비, 에너지성능이 중요하기 때문에 건물의 외피를 수정하고 구조체를 수리하는 리모델링 외에도 건축물의 에너지효율등급을 높이는 그린리모델링도 중요해지고 있습니다.

리모델링과 관련된 건축용어

대지

『측량•수로 조사 및 지적에 관한 법률』에 의해 개별 필지로 구획된 토지를 말하며, 일반적으로 『측량•수로 조사 및 지적에 관한 법률』에 의한 필지 중 건축행위가 가능한 필지, 땅

대지면적

건축 대상 필지면적

건축면적

건물 외벽이나 이를 대신하는 기둥 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적

연면적

건축물의 각 층 바닥면적의 합계, (단, 지하층 면적은 제외)

건폐율

건축면적을 대지면적으로 나눈 값으로, 건폐율로 건축물의 대지에 제한을 두면 여유 공간이 생겨 쾌적한 환경을 만들 수 있습니다!

용적률

건축물 총면적(연면적)을 대지면적으로 나눈 값으로, 고층건물일수록 용적률이 높아 땅을 효율적으로 이용할 수 있습니다.

증축

기존 건축물이 있는 대지안에서 건축물의 건축면적•연면적•층수 또는 높이를 증가시키는 것

개축

기존 건축물의 전부 또는 일부(내력벽•기둥•보•지붕틀 중, 3개 이상이 포함되는 경우)를 철거하고, 그 대지 안에 종전과 동일한 규모의 범위 안에서 건축물을 다시 축조하는 것

재축

건축물이 천재•지변 기타 재해에 의하여 멸실된 경우에 그 대지 안에 전과 동일한 규모 범위 안에서 다시 축조하는 것

리모델링 건축법규와 건축기준

이제 리모델링 시, 건축물에서 어디까지 얼마만큼, 어느 범위를 어떻게 할 수 있는 지! 리모델링 건축법규와 건축기준까지 알아보겠습니다. 먼저, 리모델링의 완화여부 및 적용범위를 결정할 때 지켜야 하는 기준을 살펴볼까요?

위의 3번, 증축기준은 리모델링에서는 중요한 요소인데요. 이에 해당되는 대수선과 증축에 대해 자세히 알아보겠습니다.

(1)리모델링에서 증축이란?

증축은 기존 건축물이 있는 대지 안에서 건축물의 건축면적•연면적•층수 또는 높이를 증가시키는 것입니다.

* 증축에 해당되는 규모 및 범위는?

1. 증축의 규모(가) 연면적의 증가는 건축위원회의 심의에서 정한 범위 이내일 것. 이 경우 공동주택이 아닌 건축물의 경우에는 기존건축물의 연면적 합계의 10분의 1 이내로 정하여야 한다.(나) 건축물의 층수를 증가시키지 아니할 것. 다만, 지상층의 일부를 주차장으로 전용하여 감소하는 바닥 면적만큼 최상층 상부에 증축하는 경우에는 그러하지 아니하다.

2. 증축의 범위(가) 공동주택① 승강기•계단 및 복도② 각 세대 내의 노대•화장실•창고 및 거실③ 『주택법』에 의한 부대시설④ 『주택법』에 의한 복리시설⑤ 기존 공동주택의 높이•층수 또는 층별 세대수(나) 일반 건축물① 승강기•계단 및 주차시설② 노인 및 장애인 등을 위한 편의시설③ 외부벽체④ 통신시설•기계설비•화장실•정화조 및 오수처리시설⑤ 기존 건축물의 높이 및 층수

(2)리모델링에서 대수선이란?

『건축법』에 의한 대수선은 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주 계단 등의 구조나 외부 형태를 수선•변경하거나 증설하는 것으로 증축•개축•재축에 해당되지 않는 것이 대수선입니다.

* 대수선에 해당하는 경우는?

① 내력벽을 증설•해체하거나 내력벽의 벽면적을 30m2 이상 수선 또는 변경하는 것

② 기둥을 증설•해체하거나 기둥을 3개 이상 수선 또는 변경하는 것

③ 보를 증설•해체하거나 보를 3개 이상 수선 또는 변경하는 것

④ 지붕틀을 증설•해체하거나 지붕틀을 3개 이상 수선 또는 변경하는 것

⑤ 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥 또는 벽을 증설•해체하거나 수선•변경하는 것

⑥ 주계단•피난계단 또는 특별피난계단을 증설•해체하거나 수선•변경하는 것

⑦ 미관지구안에서 건축물의 외부형태(담장을 포함한다)를 변경하는 것

⑧ 다가구주택 및 다세대주택의 가구 및 세대 간 경계벽을 증설•해체하거나 수선•변경하는 대수선의 경우도 건축물의 건축과 마찬가지로 건축허가를 받아야하는데 대상 건축물의 규모가 연면적이 200m2 미만이고 3층 미만인 건축물인 경우는 신고를 하면 건축허가를 받은 것으로 본다.

따라서, 증축과 대수선 범위 안에서 건축기준을 지키며 건축물을 수리하는 것이 바로 리모델링이라고 할 수 있습니다. 이제 리모델링이 무엇인지 조금 보이시나요? 

 

이때! 리모델링이라고해서 다 같은 리모델링이 아닙니다. 공사가 쉬운 리모델링이 있는가 하면 공사가 어려운 리모델링도 있겠죠? 건축법에서는 리모델링이 쉬운 경우, 건축기준 제한을 120%까지 조금 더 완화된 규정을 적용시켜준답니다.

* 리모델링이 용이한 구조는?

1. 각 세대는 인접한 세대와 수직 및 수평으로 전체 또는 부분 통합을 할 수 있을 것

2. 구조체와 건축설비, 내부 마감재료와 외부 마감재료는 분리할 수 있을 것

3. 개별 세대 안에서 구획된 실의 크기에 변화를 줄 수 있어야 하고, 마감재료•창호 등의 구성재 교체할 수 있을 것

 

다시 <또! 오해영>으로 돌아와 드라마 속의 공간을 살펴볼까요? 리모델링을 통해 세를 주면서 두 공간은 벽이 아닌 허름한 창고 문으로 분리되어 있지만, 증축이나 대수선까지 거치지 않고 공간의 내부만 바꾸었기 때문에 리모델링이 불가능한 것은 아니랍니다! 결국, 집주인의 배려가 부족했지만 두 사람을 위해서는 옳았네요~ >_<

지금까지 드라마 <또! 오해영>을 통해 리모델링에 대해 알아보았습니다. 리모델링에 대해 이해하는 데 도움이 되셨나요? 리모델링, 재건축, 재개발과 관련된 뉴스가 쏟아져 나오지만 정확히 알지 못했을 분들! 리모델링이 필요한 분들! 그럴 땐 이 기사를 꺼내 하나씩 꼭 짚고 넘어가시길 바랍니다. 우리 모두 즐겁게 배워가며 건축왕이 되어 보아요~

함께 보면 좋은 글

[삼성물산] 한눈에 보는 '재개발', '재건축' 이해하기

[건설상식] 꼭 알아야 할 부동산 필수 용어 사전

[삼성물산이 알려주는 부동산 상식] 알기 쉽게 설명한 부동산 관련 용어

[2016 인테리어 트렌드] 내 집은 내 손으로! 내 집 꾸미기 바람난 대한민국