[Work Story]우리집의 수명은 얼마나 되나요?

내집마련을 위해 부동산 정보를 보다보면,

개포동 아파트는 낡아서 집값은 비싸지만, 전세는 한~참 싸다고도 하고,

재건축 승인을 받니, 리모델링을 추진하느니,

이런 말들을 들으면, 대체 아파트는 수명이 언제까지일까?라는 질문을 받기도 합니다.

 

식품이나 제조품 같은거는 유통기한이 수명일테고,

가전제품이나 차같은거는 고장나서 쓸수 없거나, 수리비용이 구입비용보다 커지거나, 부품이 단종되거나했을때

수명을 다했다고 볼 수 있구요.

생물의 경우에는, 심장이 뛰는 동안을 일반적으로 수명으로 볼 수 있을 것 같습니다.

 

그렇다면 우리가 살고 있는 아파트의 수명은 언제까지로 보고, 얼만큼이나 될까요?

 

일반적으로 하는 말에, 콘크리트의 수명은 100년이라는 말을 합니다.

튼튼하기 때문에 백년도 충분히 버틸 수 있다는 말이겠죠.

로마의 콜로세움 같은 석재 건축물은 2천년 가까이 서있으니 수명이 2천년일까요?

오래된 사찰같은 경우도 목재로 지어졌으나 몇백년씩 유지되는 경우도 있으니 목재가 수명이 더 긴걸까요?

 

 

집의 수명을 말한다면,

건물이 무너지기 전까지라고 생각하는게 일반적일 것입니다.

따라서 재건축을 하기 전에 구조 안전진단을 통해 노후화를 판단하고

주거에 위험을 줄 정도로 노후화되었다고 판정이 되면

철거 후 신축을 하게 되는데, 현재는 30년 정도된 건물들을 재건축하고 있으니

수명은 30년정도라 할 수 있을 것 같습니다.

 

아파트의 수명을 말하기 전 국내 현황을 먼저 알아보면,

서울시에서 2003년 12월에 제정된 도시정비조례에 의해

재건축 허용연한을 최장 40년으로 규정하고 있습니다.

내용을 보면, 공동주택 대량공급시기를 고려해서 1981년 이전에 준공된 아파트는 20년,

1982~1991년 준공된 아파트는 22~38년 등으로 기준을 차등 적용하고 있습니다.

기술력과 품질관리 수준이 계속 개선되었기 때문에

최근에 지어지는 아파트는 내구성이 더 좋다고 판단하는 것이지요.

 

또, '주택성능등급표시제'라는 제도가 있습니다.

주택 품질향상과 국민의 알 권리 보장을 위해 도입된 제도인데,

여기서 말하는 '내구성'은 '수명기간(내용년수) 동안 일상의 유지관리 조건 하에서

대규모 이상의 보수, 보강을 필요로 하지 않음'이라고 정의되어 있고

1~4등급까지 나누고 있습니다.

각각의 건축물의 내용년수(물리적 수명)는 100년이상, 65년 이상 100년 미만,

30년 이상 65년 미만, 30년 미만입니다.

국내법에서 규정하고 있는 설계기준을 만족시에는 4등급으로 인정받기 때문에,

건물의 수명은 현재 30년 정도로 보는 것이 일반적 견해라고 할 수 있을 것 같습니다.

 

서두가 길었지만,

이전까지의 일반적인 생각은 아파트가 20~40년이 경과하여 낡게 되면

전부 철거하고 새로짓는거였습니다.

그렇지만, 자원고갈과 환경문제 등의 사유에 의해

전부 철거하고 새로짓기 보다는 고치고 보수해서 다시 쓰게되는 '리모델링'을 권장하고 있지요.

즉, 재건축 연한이 되기 전의 아파트는 리모델링을 해서 건물의 수명을 연장한다는 것입니다.

 

서울시 조례에서도 알 수 있듯이,

90년대 이후 건물들은 재건축연한이 40년이고, 점점 늘어나는 추세이므로

최근 지어지는 아파트들은 건물골조의 수명은 최소 40년 이상이고, 그 이상도 충분히 가능할 것입니다.

그러나, 건물의 수명이라는게 골조만 멀쩡하다고 계속 쓸수있는건 아니겠죠.

안전은 문제 없더라도 안락함이나 사용성이 떨어지면, 개선되거나 버려질 수밖에 없을 것입니다.

사용중이던 핸드폰이나 옷들이 버려지는 것도 고장났기 때문은 아닌 것처럼 말입니다.

 

실제로 아파트 골조(뼈대)의 경우는 40년이상 쓸 수 있다 하더라도

설비가 낡아서 녹물이 나온다던지, 엘레베이터가 오래되어 위험하다던지,

전기배선이 낡아서 효율도 떨어지고, 난방도 라지에이터로 되어 춥다던지 하는 삶의 질 문제로

리모델링은 필요합니다.

 

그렇지만 무분별한 리모델링은 신축과 마찬가지로 낭비가 될 수 있으므로

리모델링 역시 가능연한을 두고 있습니다.(서울시는 15년입니다.)

리모델링의 경우, 기존의 튼튼한 골조는 최대한 살리고,

보강을 하거나 설비/전기를 새로하는 개념이다보니

면적을 넓히더라도 방크기는 제한이 되거나 평면구성이 맘에 안들 수 있어서 대부분의 사람들은

재건축을 해서 새로짓고 싶어합니다만, 향후에는 리모델링이 자유롭게 처음부터 지으면 되겠지요

(다음 글에서 좀더 자세히 알아보겠습니다. ^^)

 

사실, 인간의 수명이 80세 정도 된다고 하더라도 건강상 일찍 돌아가시는 분도 계시고

건강관리를 잘~하셔서 100세넘게 계시는 분도 계시는걸보면,

건물의 수명도 잘~만들고, 잘~관리해주고하면 수명이 연장되기도 하고,

부실하게 지어지거나 유지보수를 제대로 안해주면 수명이 단축되기도 하겠죠.

 

사람도 처음에 튼튼하게 태어났다고 관리를 안해주면 병에 걸리거나 약해지듯이

건물이 처음에 잘~짓는 것도 중요하지만, 작은 문제들이 생기거나 노후화되었을때

제대로 보수해서 써주는 것도 중요합니다.

 

구조를 하는 입장에서는 오래오래 튼튼하도록 지어야 좋은거겠지만,

건설회사 입장에서야 빨리빨리 허물고 새로 지어야 일거리가 늘어나는거 아니냐 하시면

틀린 말은 아니지만, 수명이 다하지 않은 건축물은 가급적 고쳐쓰는게 맞는거겠죠? ㅎㅎ

 

좀 거창할지 몰라도 거시적 관점에서 리모델링은 꼭 필요하고,

리모델링이 용이하도록 건물을 짓는 것이 전제가 되야할것 같습니다.

분양을 준비하고 있는 '부천중동 래미안'은 '리모델링이 용이한 구조'로 설계되어

몇십년 후에도 설비/전기 배관 교체가 용이하고, 평면 구성이 자유롭게 변경이 가능합니다.

물론 골조의 수명은 기존 재건축되고 있는 아파트들보다 훨씬~~길어질 것입니다.

(아끼고 잘 보살펴주신다면요 ^^)

 

리모델링과 관련하여 아파트 평면, 구조에 대해서는 다음에 더 알아보겠습니다~